La inconstitucionalidad de la tarifa del ISAI en CDMX vigente durante 2024 no implica, por sí sola, que proceda la devolución total del impuesto. La Suprema Corte de Justicia de la Nación distinguió entre el defecto constitucional de la tarifa y los efectos del amparo: la protección se orientó a corregir la distorsión del cálculo y, en su caso, restituir las cantidades pagadas en exceso.
El 9 de octubre de 2026 se publicó en el Semanario Judicial de la Federación la ejecutoria del amparo en revisión 297/2025, mediante la cual el Pleno de la Suprema Corte determinó que la tarifa del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), prevista en el artículo 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, vigente durante 2024, viola el principio de proporcionalidad tributaria.
La decisión confirma un problema de constitucionalidad identificado en ejercicios fiscales anteriores: la estructura de la tarifa puede ocasionar que quienes adquieren inmuebles de menor valor paguen un impuesto superior al correspondiente a inmuebles de mayor valor.
Sin embargo, la relevancia del fallo no se agota en esa declaración. La Suprema Corte también modificó los efectos del amparo para impedir la devolución total del impuesto.
¿Por qué se declaró inconstitucional la tarifa del ISAI en CDMX?
El principio de proporcionalidad tributaria, reconocido en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Federal, exige que las contribuciones guarden correspondencia con la capacidad contributiva de las personas.
En el caso del ISAI, la Corte consideró que la estructura de la tarifa no garantiza esa correspondencia. La interacción entre rangos, cuotas fijas y factores puede provocar que el impuesto disminuya al aumentar el valor del inmueble.
Un centavo de diferencia puede generar un impuesto menor
Para demostrarlo, analizó las cantidades previstas en los distintos rangos del artículo 113 y encontró que un inmueble valuado en $123,988.81 genera un impuesto de $2,206.31, mientras que uno valuado en $123,988.82 produce un impuesto de $1,803.36.
Es decir, una diferencia de apenas un centavo en el valor del inmueble ocasiona que el adquirente del bien de menor valor pague $402.95 más de impuesto.
Para la Suprema Corte, este resultado evidencia que las cuotas fijas y los factores de aplicación no están debidamente articulados para garantizar una carga tributaria creciente conforme aumenta el valor del inmueble.
En consecuencia, el Pleno determinó, por unanimidad de nueve votos, que la tarifa vigente en 2024 es contraria al principio constitucional de proporcionalidad tributaria.
¿Por qué no procede la devolución total del ISAI?
La inconstitucionalidad de la tarifa y los efectos del amparo son cuestiones distintas.
A pesar de confirmar la violación constitucional, la Suprema Corte consideró que no procedía liberar totalmente al contribuyente de la obligación de pagar el impuesto. En los asuntos analizados, el defecto de la tarifa no se consideró suficiente para eliminar la obligación tributaria en su conjunto.
Por mayoría de cinco votos, determinó que el vicio podía corregirse calculando el tributo con base en el límite superior del rango inmediato anterior al que originalmente correspondía al inmueble adquirido.
Así, el efecto del amparo consiste en restituir únicamente el excedente pagado conforme a la tarifa declarada inconstitucional.
La discusión sobre los límites de la corrección judicial
Esta solución constituye uno de los aspectos más debatibles de la resolución.
La tarifa representa un elemento esencial para determinar la obligación tributaria. Por ello, surge una interrogante constitucional: si el legislador diseñó un mecanismo de cuantificación contrario al principio de proporcionalidad, ¿hasta dónde puede llegar un tribunal al corregirlo sin sustituirse en la función legislativa?
La mayoría sostuvo que su decisión no modifica los elementos esenciales del impuesto, sino que utiliza parámetros existentes en la legislación para eliminar la distorsión advertida.
Sin embargo, la solución supone aplicar un mecanismo de cuantificación distinto del que originalmente correspondería a la operación inmobiliaria.
La controversia, por tanto, no reside en la obligación general de contribuir al gasto público, sino en determinar cuáles son los límites constitucionales de la intervención judicial para corregir una tarifa tributaria inválida.
Votación de la Corte: inconstitucionalidad y efectos del amparo
Un aspecto especialmente relevante es que la declaración de inconstitucionalidad fue aprobada por unanimidad, mientras que los efectos del amparo únicamente obtuvieron cinco votos.
Esta diferencia es importante porque, conforme al artículo 222 de la Ley de Amparo, las razones que justifican las decisiones del Pleno constituyen precedentes obligatorios cuando son aprobadas por una mayoría de cuando menos seis votos.
Por tanto, debe distinguirse entre:
El criterio obligatorio sobre la inconstitucionalidad de la tarifa.
La solución adoptada para determinar los efectos restitutorios, que no obtuvo esa mayoría calificada.
Ello abre una discusión jurídicamente relevante sobre el alcance que debe otorgarse a la sentencia en otros asuntos donde se controvierta la misma estructura tributaria.
¿Qué significa la sentencia para quienes pagaron el ISAI en CDMX?
La resolución no implica que todas las personas que pagaron el ISAI durante 2024 tengan automáticamente derecho a obtener su devolución. La publicación del criterio tampoco elimina por sí misma la obligación de pagar esta contribución.
La posibilidad de recuperar cantidades dependerá de las circunstancias particulares de cada contribuyente, de la vía de defensa que resulte procedente y de los plazos legales aplicables.
Por ello, es necesario distinguir entre la existencia de un criterio favorable sobre la inconstitucionalidad y la posibilidad concreta de obtener una restitución en un caso particular.
¿La decisión se aplica a ejercicios posteriores?
La sentencia tampoco significa que la tarifa correspondiente a cualquier ejercicio fiscal posterior haya quedado automáticamente declarada inconstitucional.
Aunque los razonamientos de la Corte pueden resultar relevantes para analizar otros ejercicios, debe examinarse el texto normativo específico. No basta con que se trate del mismo impuesto: es necesario revisar la estructura de la tarifa aplicable al periodo correspondiente.
¿Qué ocurre con los litigios en curso?
Para quienes tienen litigios en curso sobre este impuesto, la ejecutoria representa un precedente especialmente importante, tanto por la declaración de inconstitucionalidad como por la discusión relativa a los efectos de la protección constitucional.
El análisis deberá considerar el ejercicio fiscal impugnado, las pretensiones formuladas y la situación procesal de cada asunto.
Conclusión: una tarifa inconstitucional no garantiza la devolución total
La sentencia del amparo en revisión 297/2025 confirma que la facultad legislativa para establecer contribuciones no es ilimitada: la estructura matemática de una tarifa debe respetar efectivamente la capacidad contributiva.
No obstante, también muestra que reconocer la inconstitucionalidad de una tarifa no resuelve necesariamente el alcance de la restitución que corresponde al contribuyente.
En el caso del ISAI en CDMX, la Corte distinguió entre corregir el defecto de la tarifa y eliminar por completo la obligación de pago. Esa diferencia explica por qué la declaración de inconstitucionalidad no conduce automáticamente a la devolución total del impuesto.
La conclusión práctica es que cualquier posibilidad de recuperación debe analizarse individualmente, considerando el ejercicio fiscal, los plazos, la vía de defensa y los efectos que jurídicamente puedan obtenerse.
RMR Abogados | Análisis fiscal
Contenido informativo. No constituye una opinión legal aplicable a un caso particular.
